刚刚过去的7月份，楼市很波折。

从路边社消息满天飞，到高层一锤定音，再到北上广深集体表态，释放出从需求端进行放松的信号，以及央妈昨天喊话降首付比例，市场情绪局部进入新一轮博弈。

(资料图)

部分业主卖房不那么着急了，一些买家的看房意愿提高了。这点，跟前几个月的市场形成了鲜明对比。

对于深圳楼市，期待利好政策落地的同时，也很有必要对当前残酷的市场做个总结。

01

据统计，7月份深圳一手住宅网签3156套，比上个月多了107套，整体仍在低位徘徊。

这个成绩，还是建立在很多新房项目大促销的情况下。

7月8日，沙井鸿荣源珈誉府以92折开盘，折后均价5.08万，开盘卖了1183套，去化率约85%，创下今年深圳新盘销售套数新高。

在鸿荣源打折促销的带动下，其他新盘也开始各种卷，93折、88折、86折，动不动就把同片区价格拉回到几年前。

房企推出这么大力度折扣优惠，除了受市场环境影响，还有一个重要因素就是新房集中供应。

上周短短4天时间，就有6个新盘扎堆入市，共推出3497套住宅，开盘卖了1000套左右，整体去化不足4成。

面对当前的市场形势，房企的去化压力是客观存在的，为了资金回笼和冲业绩，降价打折无疑是吸引购房者的重要法宝。

价格内卷下，确实也给有实际需求的购房者提供了性价比。至于如何甄别，这里需要一定的眼光。

02

再来看二手房市场。

今年以来，深圳二手房卖得最好的一个月是在3月份，接近4000套，随后就一路下滑，整个7月过户量2259套，环比下滑了6.1%，连续四个月呈下跌态势。

成交量如此低迷，房价自然也硬气不起来。

据乐有家统计，7月深圳各片区的挂牌价，除了极个别房源没有下调挂牌价外，绝大部分都出现了小幅下跌。

这段时间以来，我们看到个别扛不住的业主，惊现“新奇卖房”案例。

比如宝中某业主，以还月供的方式，把房子免费送出去；比如麒麟公馆某业主，在限售期内血亏卖房，以离婚析产的方式进行过户。

政策层面，传了很多的深圳双证合一，终于在7月份落地。

这个政策出台后，有双证业主连夜涨价800万，但是从概率上，这也是属于极个别案例。绝大多数业主都是保持观望心态，不随便涨价也不轻易降价，静等利好兑现。

03

整体而言，经过两年多的底部震荡，现在不管业主还是买家，心态上都相对趋向于理性。

从目前成交量来看，深圳楼市继续下跌的空间已经很小，即使短期内跌了，上面也会想尽办法出台利好政策托举楼市，这点从近期密集释放的信号就可以看得出来。

尽管很多人还觉得是在吹喇叭，但该出台的放松政策，还是会一个接着一个出台。

基于前面几个月成交量都很低迷，如果利好政策落地之后，必然会拉升一波成交量，释放一些潜在买家的购买需求。

深圳楼市不是没有购买力，而是没有信心。

今年以来，深圳某些新房限价提升，深超总地块突破70/90户型限制，这些调整都是为修复市场信心而做的铺垫。

对于刚需群体而言，当下是一个值得把握的窗口期，该买房的买房，该置换的尽快置换，不早不晚，刚刚好。

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